woningcorporaties

Verzamelnaam van wettelijk erkende woningbouwverenigingen en woningstichtingen. Deze instellingen houden zich bezig met het bouwen, beheren, verhuren en exploiteren van woningen.

In de Zaanstreek vond in Krommenie op 18 december 1907 de oprichting plaats van de eerste woningbouwvereniging: de Vereniging tot de bouw van woningen De Volkswoning. In de jaren daarop groeide het aantal woningcorporaties gestaag. Uit vorenstaande benamingen blijkt reeds, dat voor woningcorporaties twee rechtsvormen bestaan: de vereniging en de stichting.

Een kenmerkend verschil tussen een vereniging en een stichting is, dat een vereniging leden en een algemene ledenvergadering kent en de stichting niet. Een vereniging bestaat uit leden, die gezamenlijk een doel nastreven. Een stichting is een instantie, die met een vermogen een bepaald doel tracht te verwezenlijken. Beide vormen kennen statuten. De doelstelling van de woningcorporaties wordt in het algemeen als volgt in de statuten omschreven: Uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Zij doen dit zonder winstoogmerk. Dit artikel wordt meestal niet verder ingevuld dan met de vermelding van het gebied waarin de corporatie werkzaam is.

Aanvankelijk werden de werkzaamheden van de woningcorporaties door de bestuurders verricht. Naarmate de corporaties groter werden, met name in de jaren '60 en '70 van de twintigste eeuw, werden de corporaties, mede onder invloed van de Woonruimtewet 1947, steeds meer bedrijfsmatig van organisatie, met een directeur en/of administrateur aan het hoofd van de werkorganisatie. In de jaren zestig verschenen zo hier en daar in de Zaanstreek kantoorgebouwen voor diverse corporaties.

Het ontstaan van de woningcorporaties begon met de invoering van de Woningwet in 1901. Aanleiding tot deze wet en de gelijk aangenomen Gezondheidswet was de abominabele en ongezonde huisvesting van veel arbeiders, die in de tweede helft van de 19e eeuw door de armoede op het platteland en de opkomende industrialisatie naar de steden waren getrokken. De Woningwet was het sluitstuk van jarenlange kritiek op de slechte huisvesting en van de druk uit de arbeidersbeweging en de particuliere organisaties om die situatie te verbeteren.

Tegelijkertijd was de Woningwet een nieuw begin. In de wet was vastgelegd dat overheidssteun en garanties gegeven werden voor bouwinitiatieven van particuliere organisaties of instellingen. Voorwaarde daarbij was dat uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting, dus zonder winstoogmerk, werd gewerkt. Dergelijke instellingen konden van de minister het predikaat toegelaten instelling krijgen. Meteen na de instelling van deze wet ontstonden de eerste toegelaten instellingen, de woningcorporaties.

Tot het jaar 1918 werden in de Zaanstreek de volgende corporaties opgericht:

  • Goed Wonen, Wormerveer, in 1986 overgenomen door De Volkswoning Krommenie;
  • De Woning, Koog aan de Zaan, in 1970 samengevoegd met de Cooperatieve Vereniging voor Volkshuisvesting, onder de naam van Algemene Woningbouwvereniging Koog aan de Zaan;
  • Goed Wonen, Assendelft;
  • Zaandams Volkshuisvesting, Zaandam, voorheen Leo XIII, Zaandam;
  • Goed Wonen, Zaandam; voorheen De Arbeid, Wormerveer;
  • Sint Antonius, Wormerveer;
  • Woningvereniging Westzaans Belang, Westzaan;
  • Woningstichting Patrimonium Zaanstreek Waterland, Zaandam;
  • Zaandijk, Zaandijk;
  • Oostzaanse Volkshuisvesting, Oostzaan;
  • Wormer, Wormer;
  • Algemene Woningbouwvereniging, Jisp;
  • De woningbouwverenigingen Koog aan de Zaan en Zaandijk fuseerden per 1991 tot de Algemene Woningbouwvereniging Zaanstad.

De oprichters van deze woningcorporaties hadden het in de beginjaren van hun bestaan niet gemakkelijk. Het was in die tijd zeer moeilijk om arbeiders ervan te overtuigen. dat iets dergelijks kans van slagen had. Zij hadden er geen vertrouwen in, dat zoiets groots voor arbeiders bereikbaar was.

Tevens vormden de uit de 19e eeuw stammende liberale denkbeelden aanvankelijk een hindernis voor de uitvoering van de woningwet. Vooral de grond- en huiseigenaren, die hun belangen bedreigd zagen, boden felle tegenstand. Maar ondanks deze problemen slaagden de Zaanse woningcorporaties erin, mede dankzij het doorzettingsvermogen van de eerste bestuurders, in de jaren vanaf 1909 kleine eengezinswoningen voor arbeiders te bouwen.

De gemiddelde huurprijs voor die woningen bedroeg ongeveer f 4 per week. Bij het uitbreken van de Eerste Wereldoorlog zakte de woningbouw ineen als gevolg van prijsstijgingen en materiaalschaarste. Hierdoor nam de toch al bestaande woningnood nog meer toe. Dit leidde er zelfs toe, dat het toenmalige gemeentebestuur van Zaandam moest overgaan tot de bouw van houten noodwoningen.

In een manifest uit 1917 leverden de woningcorporaties bij monde van de inmiddels opgerichte Landelijke Centrale van Woningcorporaties kritiek op het overheidsbeleid. Er werd een diepgaand onderzoek verlangd naar de wijze waarop het bouwen van woningen kon worden bevorderd.

Om de huren op een aanvaardbaar peil te houden, voerde de overheid in hetzelfde jaar een Huurwet in. Het jaar daarop werd als noodmaatregel de Woningnoodwet ingesteld. Tot het jaar 1921 gaf de bouw van woningen door corporaties een lichte stijging te zien. Na dat jaar viel, mede als gevolg van beperkende maatregelen van overheidswege, een daling van de bouw van woningwetwoningen door woningcorporaties te constateren. Dit werd mede veroorzaakt doordat particuliere bouwondernemers meer steun van de overheid kregen dan de woningcorporaties.

Als gevolg van de crisistijd ontstond er leegstand; de huren van woningwetwoningen gaven een voortdurende stijging te zien. Het verzet hiertegen uitte zich tussen 1932 en 1936 in huurstakingen. Nadat in 1934 bij wetswijziging een terugbetalingsplicht voor genoten bijdragen werd uitgevaardigd, werden de woningcorporaties na een korte bloeitijd gedegradeerd tot louter beheersinstanties, die financieel stevig in de greep van de overheid zaten.

In de jaren daarop volgde een lichte stijging van het aantal gebouwde woningwetwoningen. Door het uitbreken van de Tweede Wereldoorlog was deze opleving slechts van korte duur. Als gevolg van materiaalschaarste, schaarste aan transportmogelijkheden en gebrek aan mankracht kwam de woningproductie vlak na de oorlog moeilijk op gang. Door de overheid werden enkele wederopbouwbesluiten genomen. De bouw van systeemwoningen werd gestimuleerd. Ondanks deze maatregelen bleven de woningbouwprogramma's ver achter bij de enorme woningbehoefte.

In de jaren '50 trad, mede onder invloed van de Woonruimtewet 1947, een structuurverandering op bij de woningcorporaties. Zij werden meer bedrijfsmatig van organisatie, met een directeur en/of administrateur aan het hoofd. Halverwege de jaren '50 deed de middelhoogbouw, 3 of 4 bouwlagen, op ruime schaal zijn intrede. De corporaties bevonden zich in die tijd door een financiële afhankelijkheid ten opzichte van de gemeente in een bevoogde positie.

In de jaren daarop werd een grotere bewegingsvrijheid voor de corporaties bepleit. Er werd, onder andere via Commissie De Roos in 1964, voorgesteld woningcorporaties naast woningwetwoningen andere woningen te laten bouwen, enige reserves te vormen, gunstige leningen te verstrekken en ze bij het bouwen van woningen voorrang te verlenen boven de gemeenten. Dit heeft onder andere geleid tot een sterke groei van met name de woningcorporaties. Deze ontwikkeling liet ook in het beheer, in de organisatie van onderhoud en administratie haar sporen na. Tevens werd de financiële ruimte voor de woningcorporaties aanzienlijk vergroot door het laten vallen van de in 1934 vastgestelde terugbetalingsplicht van rijksbijdragen.

In deze periode wijzigde het voorzichtige wederopbouwbeleid in een expansief bouwbeleid: snelle opvoering van bouwcapaciteit en arbeidsproductiviteit. Dit betekende een geweldige verzwaring van de rol van de woningcorporaties. Door het Besluit Geldelijke Steun Volkshuisvesting 1966 kreeg de woningcorporatie een grotere vrijheid bij de exploitatie van haar bezit.

In de jaren '60 en '70 groeide het aantal nieuwe woningen in Zaanstad gestaag. Denk hierbij vooral aan de wijken Poelenburg, Peldersveld, Hoornseveld en Kalf in Zaandam. Tot het takenpakket van de woningcorporaties behoort naast het bouwen, het onderhouden van woningen. Het uitgangspunt van het onderhoudsbeleid is de wettelijke plicht van de verhuurder om te zorgen voor een ongestoord woongenot van de huurder. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen klachtenonderhoud, mutatieonderhoud en grootonderhoud.

  • Klachtenonderhoud is het niet-geprogrammeerde onderhoud. Het wordt uitgevoerd nadat bewoners om reparatie hebben verzocht.
  • Mutatie-onderhoud is niet van te voren gepland. Het wordt uitgevoerd bij een wisseling van huurders.
  • Grootonderhoud is het op lange termijn voorziene onderhoud, dat gebaseerd is op de verwachte levensduur van bepaalde elementen.

Het stoelt tevens op een systematische inventarisatie van het woningbestand en een goede registratie van het dagelijks onderhoud.

Naast deze soorten onderhoud doet het begrip renovatie zich voor. Van renovatie of woningverbetering wordt gesproken als we het hebben over een doelgerichte verhoging van de oorspronkelijke gebruikswaarde van de woning, zowel woontechnisch als bouwtechnisch. Enkele voorbeelden daarvan zijn:

  • het vergroten van de woning;
  • het wijzigen van de indeling;
  • het aanbrengen van isolatie of
  • het aanpassen van sanitaire ruimten.

Dit laatste nu werd aan het eind van de jaren '70 actueel, ook in de Zaanstreek. De financiële overheidsregelingen werden in die tijd in snel tempo verruimd. Hierdoor werd het mogelijk, dat de woningcorporaties zelf voortrekker werden van de renovatie.

In de jaren die daarop volgden, kon men op diverse plaatsen in de Zaanstreek renovatieprojecten aantreffen. Voor de bewoners betekende dit veel ongemak, tweemaal verhuizen is uiteindelijk geen pretje. De bewoners werden namelijk tijdens de uitvoering van de werkzaamheden tijdelijk elders gehuisvest. Maar om verdergaande verkrotting van de bestaande woningen tegen te gaan, was renovatie een noodzakelijke ingreep.

Begin 1980 was het overgrote deel van de vooroorlogse woningvoorraad verbeterd. Hierna werd door een aantal woningcorporaties begonnen met verbeteringen uit te voeren aan het na-oorlogse bezit. Voor deze onderhoudswerken dienden de woningcorporaties hun opgebouwde reserves weer aan te spreken, daar slechts de helft van de exploitatietekorten door de overheid gefinancierd werd. Doordat de verbeteringskosten stegen en de kwaliteitseisen steeds hoger werden, werd renovatie bijna onbetaalbaar.

De financiële positie van de Zaanse woningcorporaties was halverwege de jaren '80 van dien aard, dat bij enkele Zaanse woningcorporaties tot 1990 een vermindering van de Algemene Bedrijfs Reserve met 25 % zou plaats hebben. Dit werd enerzijds veroorzaakt door de verslechtering van de onderhoudssituatie van vele naoorlogse woningen, waardoor het plegen van onderhoud onvermijdelijk was en anderzijds door subsidie-bezuinigingen bij het ministerie. De woningcorporaties in de Zaanstreek houden zich ook bezig met het verhuren van woningen.

Werd vóór 1985 de helft van het aantal leegkomende woningen door de corporaties aan haar leden toegewezen en de andere helft door de gemeente aan haar woningzoekenden, sinds 1985 worden alle vrijkomende woningen door de corporaties toegewezen aan ingeschreven woningzoekenden. Een en ander geschiedt door middel van een urgentiebepalend puntensysteem, dat deel uitmaakt van de woonruimteverordening van Zaanstad. In Zaanstad is sinds 1985 een uniform toewijzingssysteem van kracht, hetgeen inhoudt, dat door alle corporaties in Zaanstad bij het toewijzen van woningen dezelfde normen gehanteerd worden.

Zie ook: Woningbouw

C.A. van Diepen

Literatuur: Woningbouwcorporatie Bondgenoot of tegenstander?, LOS/LOBH 1979.

Woningcorporaties in de Zaanstreek

De oudste Zaanse woningcorporatie is de Vereniging tot de bouw van arbeiderswoningen De Volkswoning te Krommenie. Deze werd in augustus 1905 opgericht als de Coöperatieve Bouwvereniging Helpt Elkander. De naam werd nadien Ons Verlangen en luidt sinds december 1907 De Volkswoning. De vereniging kreeg de eerste jaren veel steun van de gemeente. Toen in 1947 Stichting Patrimonium Krommenie en Woningstichting Krommenie werden opgeheven, gingen de woningen van beide verenigingen, respectievelijk 102 en 125 woningen naar De Volkswoning. In oktober 1986 werd de Wormerveerse corporatie Goed Wonen overgenomen Per 1 januari 1990 beheerde De Volkswoning 3.428 woningen.

Een aantal Wormerveerse fabrikanten richtte in 1908 Goed Wonen op. Hun betrokkenheid was in deze tijd niet uitzonderlijk; het bouwen van arbeiderswoningen was ook een manier om vakbekwaam personeel in dienst te houden. In Engeland bouwden industriëlen al sinds het begin van de 19e eeuw arbeiderswoningen. Goed Wonen werd in 1986 door De Volkswoning Krommenie overgenomen; het aantal huizen in bezit bedroeg toen 425.

Vereniging De Woning te Koog, opgericht in maart 1911, kwam op initiatief van enkele plaatselijke industriëlen en burgemeester Maarschalk tot stand. Het doel was woningen te verschaffen voor de binnen de gemeente werkende, maar tot dan toe buiten de gemeente wonende, arbeiders. De Woning fuseerde in 1970 met Woningbouwvereniging Volkshuisvesting te Koog aan de Zaan tot Algemene Woningbouwvereniging Koog aan de Zaan.

De gemeente Wormer was één van de initiatiefnemers tot oprichting van de woningbouwvereniging Wormer. Deze in februari 1912 opgerichte vereniging had tot doel de plaatselijke woningnood op te heffen. Burgemeester D. Kooiman was de eerste voorzitter. Wormer had in 1990 1668 woningen in bezit.

De situatie in Assendelft was en is vergelijkbaar met die in Wormer. Sinds de oprichting (op 13 juni 1912) van 'Goed Wonen' is de gemeente betrokken geweest bij deze corporatie. Daardoor bleef Goed Wonen hier de enige vereniging. Eind 1990 had de vereniging 1150 woningen in bezit.

De Woningbouwvereniging Zaandams Volkshuisvesting (ZVH) werd in maart 1913 opgericht door een aantal vaste werklieden van houthandel William Pont. De ZVH groeide uit tot de grootste woningbouwvereniging in de streek, met in 1990 zo'n 5000 woningen in bezit.

De oprichting van de RK Woningbouwvereniging Leo XIII, maart 1913, werd gestimuleerd door de Katholieke Arbeiders Beweging (KAB). Het doel was het beschikbaar stellen van woningen aan Katholieke arbeiders. Dit bleef het streven tot ongeveer 1970. Sindsdien hoeven de leden niet meer katholiek te zijn en worden de woningen ook aan niet-katholieken toegewezen. Leo XIII beheerde in 1990 zo'n 2100 woningen.

Woningbouwvereniging Westzaans Belang was een door notabelen opgerichte corporatie. Opgericht in oktober 1913 als Bouwvereniging Verbeterde Volkshuisvesting Westzaan, zette men honderd aandelen van f 10 uit bij de burgerij van het dorp. De vereniging kreeg een jaar na de oprichting haar huidige naam. Tot 1972 werd het aandeelhouders-systeem in stand gehouden. Westzaans Belang had in 1990 278 woningen.

Ook in 1913 werd Goed Wonen te Zaandam opgericht. Deze vereniging 'tot den bouw van arbeiderswoningen' bezat in 1990 2100 woningen.

De oprichting van de Algemene Coöperatieve Wormerveerse Woningbouwvereniging De Arbeid G.A. op 9 september 1915 werd niet door iedereen toegejuicht. De gemeente vond De Arbeid te links en werkte aanvankelijk tegen. De Arbeid hield zich echter strikt aan haar doel; men diende uitsluitend volkshuisvestingsbelangen. In 1977 werd de naam gewijzigd in: Wormerveerse Woningbouwvereniging De Arbeid. De vereniging had in 1990 1600 woningen in bezit.

De Protestants-Christelijken te Zaandam kwamen in 1917 met hun Patrimonium. Deze woningstichting fuseerde in 1965 met Patrimonium Wormerveer waarvan het stichtingsjaar niet bekend is, maar die in 1922 haar eerste woningen liet bouwen, tot de Woningstichting Patrimonium Zaanstreek. Begin jaren '70 ging deze stichting ook in Purmerend bouwen. De naam wijzigde in Woningstichting Patrimonium Zaanstreek-Waterland. In 1972 brachten Patrimonium Zaanstreek-Waterland en Amsterdam alle uitvoerende werkzaamheden onder in de Beheersstichting Patrimonium. Deze stichting beheerde in 1990 ruim 23.000 woningen, met name in de hoofdstad, waarvan bijna 4000 in de plaatsen Zaandam, Zaandijk, Wijde Wormer, Wormer, Krommenie en Koog.

Te Zaandijk werd op in april 1918 Woningbouwvereniging Zaandijk opgericht. Deze richtte zich niet alleen op de bouw van arbeiderswoningen, maar ook op de iets betere/duurdere woning. Daarnaast stelde men zich tot doel de volksgezondheid te verbeteren. Per l januari 1991 fuseerde Zaandijk met de Algemene Woningbouwvereniging Koog aan de Zaan tot de Algemene Woningbouwvereniging Zaanstad Zaandijk bracht 1223 woningen in.

Met het doel uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de gemeente Oostzaan werd op 9 november 1918 de Woningbouwvereniging Oostzaanse Volkshuisvesting (WOV) opgericht. WOV kwam in de jaren '80 regelmatig in de publiciteit; in 1989 moest men de diensten van Patrimonium inroepen om tot een gezond draaiende vereniging te komen. Verschil in inzicht over het beheer tussen het hoogste orgaan van WOV, de ledenraad, en Patrimonium, leidde tot verbreking van het overeengekomen contract. WOV bezat op dat moment 756 woningen.

De Coöperatieve woningbouwvereniging Volkshuisvesting te Koog, opgericht 25 maart 1919, werd in 1970 door een wetswijziging voor de keus gesteld: of opgaan in een nieuwe vereniging of de statuten veranderen. Volkshuisvesting fuseerde met De Woning tot Algemene Woningbouwvereniging Koog aan de Zaan.

Eén van de kleinere Zaanse corporaties is de in maart 1920 opgerichte RK Woningbouwvereniging Sint Antonius te Wormerveer. De vereniging bezit al jaren 180 woningen. Een puur gemeentelijke instelling was en is de Stichting Centraal Woningbeheer die op 29 september 1926 te Zaandam werd opgericht. Deze stichting moest en moet de gemeentelijke woningen en noodwoningen beheren. Zij nam voor de Tweede Wereldoorlog de huizen van woningbouwvereniging Zaandams Belang over. Van deze vereniging is verder niets bekend.

Centraal Woningbeheer Zaanstad beheerde in 1990 1608 woningen. Mogelijk was Zaandams Belang een middenstandsvereniging, die voor de oorlog op het gebied van de woningbouw actief was.

Er moet ook een aparte, waarschijnlijk Katholieke woningbouwvereniging op 't Kalf zijn geweest. Beide verenigingen zijn in ieder geval voor de oorlog opgeheven. De enige nieuwe na-oorlogse woningbouwvereniging is de Algemene Woningbouwvereniging Jisp. Deze werd in mei 1964 opgericht op initiatief van de gemeente, die wél woningen wilde bouwen, maar deze niet zelf wilde beheren. Het merendeel van de door Jisp beheerde woningen, 74 in 1990, werd door de gemeente gebouwd en daarna aan de vereniging overgedragen.

De jongste woningbouwvereniging is de streek is de Algemene Woningbouwvereniging Zaanstad. Dit is een fusie van Koog aan de Zaan en Zaandijk, die per op l januari 1991 plaatsvond. De vereniging beheert zo'n 3200 woningen.

Om tot betere verdeling van bouwlocaties te komen werd op in juni 1917 de Federatie van Zaandamse Woningbouwverenigingen opgericht. Deelnemers hierin waren: Goed Wonen, ZVH, Leo XIII en Patrimonium. De federatie bracht van 1946 tot 1962 het tweemaandelijks verschijnend orgaan De Zaansche Woningwetwoning uit. Kort na de eerste publikatie van dit blad kwam er contact met De Arbeid te Wormerveer en met woningbouwvereniging Koog aan de Zaan. Vanaf 1949 namen deze twee deel in de federatie.

In 1961 kwamen de Wormerveerse woningbouwverenigingen De Arbeid, St. Antonius, Patrimonium en Goed Wonen tot oprichting van de Wormerveerse Federatie. In 1967 sloten Goed Wonen Assendelft, De Volkswoning Krommenie, Westzaan's Belang en Zaandijk zich hier bij aan.

Twee jaar later, toen de samenvoeging tot Zaanstad onontkoombaar leek, gingen beide federaties gezamenlijk verder, hetgeen in 1974 resulteerde in de oprichting van de Federatie van Zaanse Woningbouwverenigingen. Deze nam in 1979 het werk van de Stichting Woningcorporaties Zaanstad over De Federatie van Zaanse Woningbouwverenigingen is het overlegorgaan van de 11 woningcorporaties in Zaanstad.

Gezamenlijk beheren deze corporaties bijna 24.500 woningen, vrijwel de helft van de totale woningvoorraad in de gemeente. De federatie is voor 49,9% eigenaar van Kabeltelevisie Zaanstad bv.

Bij de verschillende woningbouwverenigingen in de streek werkten circa 185 mensen. Ger Jan Onrust

  • Literatuur: P.Visser-Smit, 1917-1987, een overzicht.
  • Federatie van Zaanse Woningbouwverenigingen, Zaanstad 1987;
  • 75 jaar woningbouwvereniging ZVH, Zaanstad 1988;
  • Mijlpaal in de geschiedenis (De Volkswoning), J.B. de Witte, Zaanstad 1980;
  • De Arbeid 1915-1985,D.J. Hogeweg, Zaanstad 1985;
  • De Eendrachtstraat 1913-1983 D. Wezel, Wormer 1985.
  • woningcorporaties.txt
  • Laatst gewijzigd: 2017/04/29 10:15
  • door zaanlander